Журнал «Империя недвижимости» №47, август 2011г.
СЕРГЕЙ ЛУКИН: «ЕСТЬ ПРОЕКТЫ, В КОТОРЫХ СОЦИАЛЬНАЯ ЗНАЧИМОСТЬ ВАЖНЕЕ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ И ИЗВЛЕЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ»

 Сергей Николаевич ЛУКИН – Председатель Совета директоров ОАО «ДСК», депутат Воронежской областной Думы, Заслуженный строитель РФ – о строительной отрасли региона, реализации одного из приоритетный национальный проектов «Доступное жильё – гражданам России», федеральной целевой программе «Жилище» и перспективных направлениях комплексной застройки г. Воронежа.

Доступное жилье – национальный приоритет

Господдержка
Домостроительный комбинат – одна из немногих компаний, принимавших активное участие в реализации подпрограмм федеральной целевой программы «Жилище» в 2002-2010. Основная цель программы – обеспечить граждан доступным жильём, обеспечив безопасные и комфортные условия проживания.
Сегодня в рамках ФЦП «Жилище» ДСК возводит новые жилые микрорайоны по улицам 9 Января, Ростовская и в микрорайонах Тенистый и Шилово. Общая планируемая площадь ввода жилья порядка 700 тыс.кв.м.
Участие в подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (ФЦП «Жилище») дало ДСК возможность эффективно освоить новые площадки по ул. 9 Января, 233 и в микрорайоне Тенистый. Эти инвестиционные проекты прошли конкурсный отбор в Минрегионе и получили государственную поддержку в виде субсидирования процентной ставки по привлеченным кредитам на строительство инженерных сетей и коммуникаций. В общей сумме ДСК было получено порядка 220 млн. рублей на строительство инженерной инфраструктуры данных жилых кварталов. Эти средства были направлены на строительство инженерных коммуникаций, модернизацию и реконструкцию ВПС и КНС  городского хозяйства. Кроме того, был построен водовод протяженностью 6 км от жилого квартала по ул. 9 Января до ул. Героев Сибиряков. Ввод в эксплуатацию нового водовода позволит существенно улучшить водоснабжение Юго-западного района.
Федеральная  поддержка даёт возможность сократить затраты предприятия, что позволяет сократить сроки реализации проекта по освоению земельных участков и выстроить наиболее привлекательную для покупателей ценовую политику. Фактически государственное софинансирование позволило ОАО «ДСК» снизить стоимость 1 кв.м жилья в данных микрорайонах на 5-7 %.
Это впоследствии позволило ДСК по регулируемой государством цене реализовывать квартиры для государственных нужд. По государственным и муниципальным контрактам в 2010 г. было реализовано 528 квартир общей площадью 25,7 тыс. кв.м. Реализация осуществлялась по цене 24 950 рублей, установленной Министерством регионального развития РФ. Это жильё для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья,  квартиры ветеранов ВОВ и военных, погорельцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Новые квартиры взамен аварийных
Сегодня в Воронеже и области насчитывается порядка 440 000 кв.м ветхих строений. Во многих домах, даже официально признанных непригодными для проживания, по-прежнему продолжают жить люди, ежедневно подвергая свою жизнь опасности, потому что у муниципалитета нет возможности предоставить гражданам новое жильё. Понимая социальную важность решения этой городской  проблемы, Домостроительный комбинат как застройщик не мог остаться в стороне. ДСК –  крупный строительный холдинг, и это накладывает на нас определенные обязательства и ответственность и перед городом, и перед его жителями. Есть проекты, в которых социальная значимость важнее рентабельности и извлечения прибыли. В 2010 году ДСК предоставил городу порядка 300 квартир для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья.
Кроме того, с 2004 года ДСК впервые в Воронеже разработал и  реализовал собственную программу расселения аварийного жилья с привлечением средств предприятия. Без копейки бюджетных денег расселены ветхие кварталы на ул. Пешестрелецкая, 45-стрелковой дивизии, Краснознаменная, Степана Разина, 25 лет Октября, Рабочий проспект, Пирогова и др. В 2010 году 102 квартиры предоставлено для расселения аварийных общежитий по пр-ту Труда, 18, 22 , 24.

Чужой беды не бывает
Проблема «обманутых дольщиков» по-прежнему остаётся актуальной для многих регионов России. Ситуация в Воронеже и области действительно вызывает серьезное беспокойство и находится под личным контролем губернатора Алексея Гордеев. По поручению правительства проводится инвентаризация брошенных стройплощадок и «замороженных» объектов. Вырабатываются предложения по финансированию достройки домов и привлечению инвесторов. ОАО «ДСК» активно участвует в этом процессе. Губернатор Алексей Гордеев назвал ДСК титульным партнером Правительства Воронежской области в решении проблем обманутых дольщиков. Так, гражданам, пострадавшим от деятельности «Социальной инициативы» на сегодняшний день предоставлено 156 квартир из жилищного фонда нашей организации, еще 25 семей готовятся к заселению.
В стадии оформления находятся документы о завершении строительства жилых домов ООО СМУ «Галтель» по ул. 9 Января и О. Дундича. По предварительной договоренности дольщикам необходимо будет предоставить более 230 квартир общей площадью 14 000 кв.м.
Для нас, как застройщика, участие в решении проблем дольщиков – это скорее гражданская позиция, нежели достижение коммерческих интересов. Любая крупная строительная компания, должна чувствовать не только свою силу и конкурентоспособность, но и социальную ответственность перед людьми, который попали в трудную жизненную ситуацию.

Реализация квартир по государственным и муниципальным контрактам 2010 гг.

В рамках ФЦП «Жилище» мы активно сотрудничаем с агентством ипотечного жилищного кредитования в части развития механизмов поддержки граждан в рамках данной программы.
Участие в федеральных и региональных программах позволяет, как соблюсти интересы государства, так и обеспечить минимальную доходность застройщику – для обеспечения дальнейшей деятельности и финансовой устойчивости. Поэтому, безусловно, господдержка является достаточно эффективной. Это сотни семей получивших новые квартиры, это создание условий для улучшения архитектурного облика нашего города, в случае сноса ветхого и аварийного жилья, это решение проблемы улучшения качества жизни населения, развитие городской инфраструктуры, особенно в части инженерных коммуникаций, а также строительство социальных объектов.
Отмечу, что участие в госпрограммах оказалось чрезвычайно важным в период экономического кризиса и оказало существенную поддержку предприятию – помогло загрузить производственные мощности комбината и обеспечить трудовой коллектив объемами работ, позволяющими получать достойную заработную плату.

Перспективы комплексной застройки
Как показывает практика, обеспечить доступность жилья в современных экономических условиях возможно только при массовой типовой застройке. В этом случае появляется резерв для снижения стоимости квадратного метра готовой жилплощади и приближения её к себестоимости строительства.
Кроме того, ресурс «точечной застройки» в Воронеже практически исчерпан. Единственная возможность вести квартальную застройку – это освоение новых территорий. Сегодня власти определили основные направления «прирастания» города. Согласно генплану «зоны развития» – это удаленные микрорайоны и окраины города.
Если говорить о перспективе на ближайшие 5-10 лет, то один из главных резервов для комплексного освоения территорий – это земли ВГАУ. По инициативе и при активном участии губернатора Алексея Гордеева эти земли были переданы в распоряжение Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который был создан в 2008 году. Для начала «законного» освоения земель ВГАУ Фондом РЖС совместно с руководством области был рассмотрен земельный участок общей площадью 287 га в районе ул. Шишкова для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Здесь предполагается построить жилой микрорайон с потенциальной численностью населения около 150-200 тысяч человек. Освоение этих земель позволит также решить ряд проблем по социальной инфраструктуре, которые существуют в Северном районе.
Из общей площади 287 га было сформировано несколько земельных участков, первые из которых по ул. Шишкова, 140Б в ноябре-декабре 2010 года Фондом РЖС были выставлены на аукционах. Дочерними предприятиями ОАО «Домостроительный комбинат» – ООО «Монтажник» и ООО «ДСК-2» – заключены договора аренды земельных  участков площадью 12,1 га и 20,9 га,  для комплексной жилищной застройки.
В настоящее время разработан и согласован с руководителем управления главного архитектора департамента градостроительства и архитектуры администрации городского округа город Воронеж проект планировки территории. Проектом предусмотрено строительство многоэтажных жилых домов с объемом более 50 % квартир экономичного класса и необходимым количеством объектов социальной инфраструктуры, включая школу и детский сад. В связи с этим планируется, что квартиры в данном микрорайоне будут востребованы.
После завершения проектных работ в этом году будет начато строительство жилых домов с ожидаемым вводом первой очереди в 2013 году.
Но существует ряд факторов существенно сдерживающих темпы освоения земель ВГАУ. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ предусматривает обязательную разработку документации по планировке территории – создание проекта планировки территории и проекта межевания территории. Данные земельные участки были выставлены на аукцион без разработки документации по планировке территории. Поэтому проектные предложения по застройке исходили из сформированных границ предоставленных участков, что существенно ограничило возможности по архитектурно-планировочным решениям.
Еще один важный вопрос – обеспечения участков инженерной инфраструктурой. По предварительным подсчётам суммарные затраты на проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры основных жизнеобеспечивающих направлений составят 5 -5,5 млрд. рублей. Дополнительно вложения на строительство объектов социального назначения (школы, детского сада, медицинского учреждения,  пожарного депо и т.п.) ориентировочно составят около 2 млрд. руб.
Очевидно, выполнение этих работ за счет средств застройщика не представляется возможным. Это приведет к существенному удорожанию стоимости квадратного метра и исключит возможность строительства жилья эконом-класса.
Одним из значительных по объему предполагаемого строительства жилья и объектов инфраструктуры в 2011-2015 годах, наравне с кварталом по ул. Шишкова является проект застройки земельных участков, располагающихся в микрорайоне Отрожка на территории намыва в границах ул. Артамонова – ул. Маршала Одинцова. На территории порядка 25 га планируется возвести свыше 300 тыс. кв.м жилья. Решение об освоении данной территории принято Администрацией города  на основании анализа градостроительной ситуации. В ближайшие годы данный микрорайон станет перспективным направлением «прирастания» города.

Проекты «ДСК»
Основные проекты, в реализации которых в настоящее время активно задействованы ресурсы ДСК.
В сфере объектов социального назначения наиболее важным по значимости было строительство в 2010 – 2011 годах областного перинатального центра. Это медицинский объект, строительство которого велось в рамках приоритетного национального проекта «Здоровье» и областной целевой программы «Развитие здравоохранения Воронежской области». Пятиэтажный корпус Центра, состоящий из 4-х блоков, общей площадью порядка 25 тыс. кв.м был построен менее чем за два года. Общая сметная стоимость центра с оборудованием составляет 2,6 млрд. С июля текущего года Областной перинатальный центр на 130 мест  уже оказывает помощь наиболее тяжелому контингенту беременных женщин, рожениц и новорожденных детей. За месяц в Перинатальном центре появились на  свет около 200 малышей.
В сфере объектов инженерного обеспечения наиболее значимым является строительство водозабора на намывном острове ВПС-4 в г. Воронеже. В проект водозабора входят 34 эксплуатационные скважины, насосная станция производительностью 120 тыс. кубов в сутки, два резервуара мощностью по пять тысяч кубов в сутки, а также строительство технологической эстакады, которая соединит намывной остров с материковой частью, комплекс вспомогательных сооружений, необходимых для эксплуатации станции. Уже запущено шесть новых скважин, что позволило повысить закачку воды на 15 тыс. куб. м в сутки. В итоге время подачи воды увеличено на пять часов.
Ввод ВПС-4 в эксплуатацию позволит полностью решить проблему круглосуточного обеспечения жителей Центрального и Коминтерновского районов питьевой водой.
Из социально значимых  областных объектов отмечу также строительство школы в п.г.т. Анна. В конце 2010 года ОАО «ДСК» по итогам аукциона был заключен муниципальный контракт на строительство объекта «Школа на 500 учащихся в п.г.т. Анна Воронежской области». Согласно договору,  срок сдачи значился – 2013 год. Но учитываю ситуацию в посёлке – переполненность учениками действующих школ и острую потребность в новом современном учебном заведении – губернатор области Алексей Гордеев принял решение максимально сократить сроки строительства и дал поручение ОАО «ДСК» обеспечить ввод школы в 2011 году. Сегодня на объекте завершены все строительно-монтажные работы. В настоящее время ведется внутренняя отделка помещений, монтаж входных групп, системы отопления, отделка фасада, затем начнётся благоустройство территории. Работы планирует завершить в ноябре текущего года.
Также в ноябре 2011 года планируется сдать в эксплуатацию спорткомплекс в микрорайоне Придонской. Строительство объекта ведётся на территории СОШ №55. В новом спорткомплексе, площадью порядка 2 400 кв.м, предусмотрены универсальный спортзал, а также залы фехтования, тяжёлой атлетики, аэробики др.
Перспективным является также проект реконструкции универсального рыночного комплекса «Рынок Придача» с подземной автопарковкой. Реализация этого проекта предусматривает возведение здания торгового комплекса, отвечающее всем современным требованиям на месте существующего рынка, где процесс торговли идет в уличных условиях. Новое двухэтажное здание из стекла и бетона площадью порядка 22 тыс. кв.м будет возводиться в два этапа, для того, чтобы полностью не закрывать рынок на время реконструкции. Работы планируется завершить в июне 2013 года.